Tout dépend si le contrat de bail a « date certaine » avant l’achat. Un bail a date certaine s’il a été enregistré, si le locataire ou le propriétaire est décédé, ou s’il a été constaté par un acte authentique : un exploit d’huissier, un jugement, un acte notarié.

Si le bail a date certaine, le nouveau propriétaire devra respecter tous les droits et obligations de l’ancien bailleur. Cela signifie qu’il devra respecter le contrat de bail : si le bail a été conclu pour une durée de 9 ans, le propriétaire devra respecter un préavis de 6 mois, tandis que le préavis sera de 3 mois pour mettre fin à un bail de courte durée (maximum 3 ans).

Si le contrat de bail n’a pas date certaine, il y a 2 situations à différencier :

• Si vous louez le bien depuis moins de 6 mois, le nouveau propriétaire pourra mettre fin au bail sans motif ou indemnité.
• Si vous occupez les lieux depuis au moins 6 mois, le nouveau propriétaire pourra mettre fin au bail moyennant un préavis plus court :
  • En Région de Bruxelles-Capitale, il pourra vous donner un congé de 6 mois s’il souhaite occuper le bien personnellement et qu’il en informe le locataire dans un délai de maximum 6 mois à partir de la signature de l’acte authentique d’achat.
  • En Région wallonne, les conditions sont identiques mais le congé donné par le nouvel acheteur peut être réduit à 3 mois s’il est notifié dans les 3 mois de la signature de l’acte authentique.

Sachez qu’un renon sans motif est possible moyennant une indemnité.

L’acte authentique de vente, passé en principe chez notaire, a pour notamment objet de rendre la vente opposable aux tiers.

Il reprendra les éléments du compromis de vente, ou d’une offre acceptée ou encore d’une promesse de vente suivie de levée d’option.

Sauf accord exprès des parties, l’acte authentique ne peut déroger à ces documents, qui forment la vente et son contenu entre parties (en principe, donc, le contenu de ces documents prime celui de l’acte authentique).

A défaut de passage par la faute d’une partie à l’acte authentique, on peut requérir d’un juge ou d’un arbitre l’obtention d’un jugement valant acte authentique de vente.

Lorsqu’un propriétaire confie son appartement ou sa maison à une agence immobilière, pour la vendre, l’agence place une affiche, ou une annonce sur l’Internet ou encore dans un journal.

Généralement, le candidat intéressé téléphone pour connaître le prix demandé.

Que se passe-t-il si le candidat déclare tout aussitôt qu’il accepte le prix ? Ou s’il dépose une lettre d’acceptation ?

Autrement dit, l’annonce de la mise en vente d’un immeuble à tel prix, constitue-t-elle une offre de vente qui peut être levée et de ce fait devenir une vente ?

En général, l’agent immobilier n’est pas le mandataire du propriétaire.

Il ne peut poser un acte juridique pour son compte ni, de ce fait, l’engager.

La mission de l’agent consiste à rechercher des candidats acquéreurs et à les mettre en rapport avec le propriétaire.

C’est la définition du courtage, variante du louage de service.

C’est pour cette raison que la jurisprudence refuse de voir une annonce immobilière comme une offre, même si l’annonce mentionne un prix.

Selon la jurisprudence, l’annonce constitue plutôt un appel d’offre d’achat et non une offre de vente (Civ. Brux., réf. 31 mai 1995, R.G.D.C. 1996, p. 68).

Selon M. Foriers (Actualité de quelques contrats spéciaux, UB³, Bruylant 2005, p. 52), lorsque la convention de courtage contient un mandat accessoire et limité, elle demeure un courtage et ne dégénère pas en mandat.

Cependant, tout dépend du contenu réel de la mission de l’agence.

Si le contrat investit l’agence du droit et de l’obligation de transmettre une offre (réceptice ou non), la situation peut être différente.

Mais en règle, une mission d’agent immobilier vise la recherche de candidat et non la vente proprement dite.

Qu’en conclure ? Qu’il ne suffit pas de déclarer que l’on achète la maison au prix demandé.

Le propriétaire garde le dernier mot.

Dans les 3 régions, il est obligatoire de disposer d’un PEB pour le bien que l’on met en vente ou en location (avant toute publicité).

L’utilisation et la consommation efficaces d’énergie constituent dans notre société contemporaine des problématiques de plus en plus importantes. La réglementation relative au PEB permet à un candidat acheteur ou locataire d’être informé quant à l’ « efficacité énergétique » d’un bien et d’en tenir compte dans le choix de son nouveau logement.

C’est pourquoi le PEB doit être disponible dès le moment où l’habitation est mise en vente ou en location sur le marché immobilier. En effet, le PEB doit pouvoir être fourni dès l’instant où une annonce “à vendre” ou “à louer” est placée pour un bien sur un site Internet, chez un courtier, dans un toutes-boîtes, dans une publication notariale, etc.

Le PEB ne doit pas seulement être disponible avant la signature d’un compromis ou d’un acte. Une clause relative au PEB doit également figurer dans l’acte notarié. Lors de la vente effective d’une habitation, le PEB doit être transmis à l’acheteur.
Le notaire est tenu de notifier l’absence de PEB le cas échéant.

En ce qui concerne la location, le propriétaire-bailleur doit également pouvoir présenter un PEB à ses candidats locataires et doit fournir une copie du PEB au locataire à la conclusion du bail, qui en fera mention.
A l’heure actuelle, le PEB ne doit pas être inclus dans l’enregistrement du bail, mais cela sera probablement très prochainement le cas.

Si un PEB n’est pas disponible comme le prescrit la réglementation, une (grosse) amende peut être infligée.